深度解读“去库存”:有助市场企稳 加快二手房流通速度是关键

发布时间:2024-12-06 04:27:28 来源: sp20241206

  深度解读“去库存”:有助市场企稳 加快二手房流通速度是关键

  供需结构优化 或有捡漏机会

新房与二手房市场去库存同样重要。

  近期,房地产市场迎来一系列政策利好,“去库存”无疑是其中关注度最高的。围绕着这一话题,业内有诸多争议,例如将以何种方式开启“去库存”?其对于置业者最为关心的房价,又将产生怎样的影响?对此,业内人士表示,广州楼市已在市场作用下开启实质性的“去库存”。在政府、房企、中介等多方主体的推动之下,“去库存”将优化整个市场供需结构,从中长期视角来看有利于房价进一步复苏。从短期来看,这一进程则可能带来“捡漏”的机会,置业者可以密切关注。

  文、图/广州日报全媒体记者:龙乐乐

  【背景】

  何谓去库存?

  针对房地产,4月30日召开的中共中央政治局会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。值得注意的是,本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这两个新表述受到业内广泛关注,被视作新一轮“去库存”系统措施将逐步落地。

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  去库存主要表现为以价换量

  在刚刚过去的这个“五一”,市场的普遍感受是,作为重要的营销节点之一,这个假期房企的动作相比往年变小了。从推新来看,广州中原发展研究部数据显示,“五一”假期广州有开盘或推新动作的楼盘22个,总计一手住宅实际开盘、加推约2106套,较去年同期下降13%。

  实际上,供应的缩量本身便是市场去库存的表现。克而瑞数据显示,截至4月底,广州的新建商品房存量面积约为1219万平方米,去化周期约为20.9个月。“从绝对的库存总量来看,广州当前的量不算太大,但由于当前商品房去化速度较慢,导致去化周期处于历史较高水平。”对于目前广州一手市场的库存情况,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此解读道。肖文晓指出,若以年为单位观察,广州的新房已经连续三年供应减少,到2023年一手房的供需比已经低于1。“市场有其自身的调节机制,广州其实已经主动开启了实质性的去库存。”

  而在二手房市场,去库存方式则主要表现为以价换量。据了解,当前广州在贝壳外网上的二手挂牌量持续位于约15万套的历史较高位。

  根据4月份的贝壳指数,当月的广州二手房均价约为26891元/平方米,同比下降约14.7%。但交易量的复苏反弹明显,根据广州市房地产中介协会数据,在今年春节之后的两个月,广州二手房成交持续处于9000宗以上的相对活跃区间,尤其是小户型低总价产品成交占比提升。

  建议

  需重视盘活成规模的二手房

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在对楼市“去库存”进行解读时指出,要认识到当前二手房已经成为房地产市场主导的情况。克而瑞数据显示,到2024年2月份,已有11个省市二手房交易量超过了新房。今年一季度,广州、深圳二手房交易量达到了新房的2.3倍。

  “但是,在这一情况下,二手房挂牌量仍然在不断增加,这是当前楼市去库存较为迫切的任务。”李宇嘉指出,在一二手楼存在竞争的情况下,一方面要加速在售二手房源消化,同时需减缓挂牌增量。两个任务相辅相成,加速库存去化,活跃交易量,缩短二手房的成交周期,才能实现商品房价格稳定。对于未来二手存量的去化,李宇嘉表示,从2023年及今年1-4月的数据看,刚需基本转向二手住房了。热点城市90平方米以下二手房占整体销量的60%-70%。在“深入推进以人为本的新型城镇化”背景下,考虑到3亿-4亿的新市民、年轻人,刚需潜力很大,具有低总价、低单价、学位等综合优势的二手房,应该有需求。

  值得一提的是无论是新型城镇化(降低热点城市入户门槛),还是公共服务均等化,收入、就业和预期等基本面因素,都是慢变量。“要稳住价格预期,还是要提高流通率,对于成规模的空置二手房,要加大政府性基金的收购力度。”李宇嘉说道。

  至于消化存量在售新房,李宇嘉认为对于消化周期过长的新盘项目,可以根据实际情况考虑通过创新货币政策工具,收购在售项目用作配租、配售型保障房,修复开发商资金链,稳定开工和供地。

  影响

  加大房企间竞争 对置业者是利好

  “本轮地产去库存与2015年通过棚改开启的‘去库存’有着本质的不同。”肖文晓在接受记者采访时表示,上一轮去库存以需求端的政策为主,包括棚改、房贷政策等,其背景是需求端仍有较大潜力。而过去一段时间的地产优化政策已经显示短期内需求难以激发,因此本轮的去库存将以供应端的调结构和优化质量为主。

  对于房企而言,将对其投资战略产生较为明显的影响。肖文晓表示,未来地方政府的土地出让将受到新建商品房去化周期的影响,这将进一步提升优质土地资源的稀缺性。过往房企往往通过招拍挂获取土储,在供应相对收缩的情况下,则更有可能推动房企通过收并购获取优质土地。

  而对于城市而言,随着整体土地供应的减少,将在一定时间内集中在基本面较好、库存压力较小的城市,这也就意味着房企在优质地块上的竞争将更为激烈,城市间分化将更为明显。

  在购房者这一层面上,肖文晓则指出“去库存”的核心在于直面市场问题,通过调整供需关系来稳定市场预期。“无论是从保交付、调结构还是优质量的角度,这一政策对于置业者而言都是利好。”肖文晓表示,虽然在去库存的过程中有可能产生一定幅度的市场波动,但从中长期角度而言,将有利于房地产市场的平稳发展。

  相关链接

  4月广州二手房成交微调

  日前,广州市房地产中介协会发布4月份成交数据。数据显示,受清明假期以及强对流天气影响,2024年4月(统计周期为3月26日至4月25日),广州市二手住宅网签宗数和面积为9128宗和89.93万平方米,环比小幅下降2.61%和3.78%。

  其中,多个行政区网签面积环比出现下调,其中因学位房需求回落,越秀区降幅居前,达到17.13%;花都区和南沙区分别下降16.17%和12.57%;天河区、白云区、从化区和黄埔区下降幅度均在5%以内。荔湾区、番禺区和增城区环比有所增长。

  面积区间构成方面,60㎡-90㎡所占比例环比继续增长1.69个百分点至34.67%;120㎡-144㎡所占比例环比同样有小幅增长,而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月减少。

  十大活跃板块方面,多个板块活跃程度环比有所提升,其中表现最为突出的是天河北板块,网签宗数环比增长20%,此外还有东晓南、西关、东山口和同和等板块表现持续活跃。

  十大活跃楼盘方面,各楼盘网签宗数环比涨多跌少,其中中海誉城、实地常春藤、万科尚城、科城山庄和万科幸福誉等位于黄埔区的次新房源占据一半的席位,富力桃园、富力城花园和金碧花园环比表现亮眼。(广州日报)

【编辑:曹子健】